대전아파트경매 관저동 신선마을아파트 경매 2021타경9135

대전아파트경매 관저동 신선마을아파트 경매 2021타경9135

지난 1주동안 부동산 아파트의 매매 및 전세 시세동향을 알아보겠습니다. 아래 그림을 보시면 아시겠지만 서울 강북은 시세 보합을 보였고, 강남은 매매전세 시세가 소폭 상승했습니다. 시세가 하락한 지역의 하락값을 보시면 미미한 수준으로 의미를 부여하기에는 무리가 있습니다. 상승지역은 인천 동구 계룡 강릉 마산 원주 광주 창원 제주 등 입니다. 시세 보합을 보였습니다. 하락으로 전환되지는 않았으나, 언론에서 시세 상승세가 완전히 꺽였다고해서 큰 의미가 있는것으로 기사를 쏟아낸 1주였습니다.

대출이 막힌 상황이고, 기준금리 상승 대비, 시중금리가 대폭 인상되어 대출이 가능해도 부담이 되는 상황입니다. 무엇보다. 서울의 아파트 중위가격이 12억원을 넘어서고 있는데, 강남마포용산 등 주요 일자리 지역의 신축아파트 가격이 20억원이 넘고 당연히 대출이 안됩니다.


입지 분석
입지 분석

입지 분석

아파트를 기점으로 위, 아래 1.1km 지점에 AK플라자, 장부세종2청사가 위치합니다. 정부세종청사는 AK플라자에서 옆으로 도보 1.3km 지점에 위치아파트 도보 2.7km 거리 지점에 홈플러스 세종점이 있으며, 대중교통으로 접근이 어려워 자차 이용이 필요할것으로 보입니다.

단지 근처에 오송역 순환 BRT가 있었는데 아파트 단지로부터 도보 620m 떨어진 곳에 있어 도보로 접근하기에 약간 멀다는 단점이 있습니다.

응 아니야.
응 아니야.

응 아니야.

처음 대항력은 있을 수 없습니다.. why?

등기부등본을 잘 확인해보길 바란다. 해당 아파트의 건설사는 포스코건설, 계룡건설, 금호건설로 2018년에 소유자 A씨가 소유권이전등기를 하였고, 그때 주담대or잔금대출로 하나은행에서 대출을 일으켰을 것입니다. 근저당 설정을 채권금액 대비 120로 설정한 것으로 따지면 2억 5천만원 가량을 하나은행에서 LTV에 맞는 대출 목적으로 대출받았습니다.

위에서 해당 평형의 아파트의 적정 시세를 약 7억 수준으로 언급하였는데, 현 경매 최저입찰가 3억 7240만원에 비해서는 약 2배 가량의 격차가 있는 것으로 볼 있습니다. 그렇다면 1회 유찰된 시점에서는 감정가의 70, 5억 3200만원 최저가였을 때는 왜 낙찰이 되지 않았을까?? 5억 3200만원에 낙찰받은 뒤에 6억 5천만원 수준에 급매를 해도 1억 이상의 매매차익이 있었을텐데? 이상한거 아냐?? 라고 겁을 먹을 수도 있을 것입니다.

너무 싸기 때문에 되려 의심스럽다. 희망적으로 해당 물건에 뭔가 하자가 있는 것은 아닐까 걱정이 몰려드는 가운데, 경매를 조금씩 알아보는 인원은 한 번쯤 대항력이 있든 없든 외국인은 전입세대열람에 나오지 않는다는 말을 들어본 적이 있을 것입니다.

시세 분석

가온마을 10단지 아파트는 113A 평형 기준 올해 2월에 6층짜리 물건이 7억 2천만원에 실거래된 바 있으며, 매매호가 최저가는 7억 1천만원으로 경매물건과 같은 1008동 1층 짜리에 해당하는 세대입니다. 우연일까?.

113A의 거래 표본이 적어서 128A의 실거래가도 추가로 확인해보았습니다. 128A의 경우 6월달에 8억 7천만원에 7층, 17층 두 건이 거래가 되었는데 해당 가격을 참조하여 시세를 환산한다면 34A 중층 기준 약 7억 중반 정도로 예상되는데, 해당 경매 물건이 1층 아파트이기 때문에 현재 시세는 6억 후반 ~ 7억 초반 수준일 것으로 추정됩니다.

마산은 재개발 구역이 많기도 하지만 해양도시 개발호재가 다시 수면위로 올라왔어요. 지지부진하던 해양도시개발 사업이 정상괘도에 올라온 것으로 보입니다. 노후된 지역이 많은 만큼, 신축 아파트로의 실거주 수요가 많이 있어 전세가격이 계속 상승할 것으로 보입니다. 주1회씩, 월1회씩 kb통계가 업데이트되는 데이터들을 기반으로 매매 전세 시세 분석을 진행하고 있습니다. 아래 2010년 이후부터 시도별 시세 변화율 및 순위를 보시면 수도권 및 지방이 언제나 같은 움직임을 보이지 않는다는 것입니다.

최근 10년동안 데이터를 보시면 전국적으로 21년이 최고의 상승을 보인 것은 확실합니다. 하지만 우리는 향후 변화에 대하여 여러가지 시나리오를 세워서 어떠한 방식으로 대응할지 고민하고 준비를 해야겠지요. 올해는 전국이 기회였다면 내년부터는 기회와 위기가 공존할 것으로 보입니다. 기회가 어느곳인지는 앞서 포스팅한 내용에 많이 언급했습니다.

자주 묻는 질문

입지 분석

아파트를 기점으로 위, 아래 1. 궁금한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.

응 아니야.

처음 대항력은 있을 수 없습니다. 궁금한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.

시세 분석

가온마을 10단지 아파트는 113A 평형 기준 올해 2월에 6층짜리 물건이 7억 2천만원에 실거래된 바 있으며, 매매호가 최저가는 7억 1천만원으로 경매물건과 같은 1008동 1층 짜리에 해당하는 세대입니다. 더 알고싶으시면 본문을 클릭해주세요.

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