사업자등록이 되어 있지 않은 경우에 상가건물임대차보호법 적용여부
상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 특별법으로 임차인에게 10년5년 rarr 10년 개정 2018.10.16 동안 계약갱신요구권을 보장함으로써 안정적으로 영업활동을 할 수 있도록 하는 내용입니다. 이와 같이 세입자에게는 아주 유리한 법안이지만 임대인 입장에서는 불리하게 작용될 수 있어서 많은 논란이 되고있는 상황입니다. 이번 포스팅에서는 상가건물 임대차보호법과 관련해서 어떤 부분들이 쟁점이 되는지 찾아보고 어떠한 방안으로 대응해야하는지 알아보겠습니다.
환산보증금 보증금 월세x100 지역별로 정해진 범위 내에서만 보호받을 수 있습니다. 상가임대차보호법이 연관된 보증금액은 다음표와 같습니다.
차임 등 증액청구 한도는 얼마인가요?
차임증감청구권은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다는 내용입니다. 하지만 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액5을 초과하지 못하며, 증액청구는 임대차계약 아니면 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
월차임 전환 시 산정률 제한은 어떤 의미인가요?월차임 전환 시 산정률 제한은 보증금의 전부 아니면 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 대통령령으로 정하는 비율 연 12 or 한국은행 공시 기준금리3.5 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다.는 내용입니다.
묵시적 갱신 시 존속기간은 어떠한 방안으로 되나요?
묵시적 갱신이란 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 공지 아니면 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대 거래 한 것으로 보는 것을 말합니다. 이때 법정갱신 된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 존속기간은 1년으로 봅니다. 단, 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
상가임대차보호법 적용범위
상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물 임대차에 적용하며 임대 거래 목적물의 주된 부분을 영업용으로 이용하는 경우에도 적용됩니다. 그러니까 사업자등록 대상이 아닌 종교단체 사무실이나 동창회 사무실 등 비영리의 단체 건물 임대차에는 적용되지 않습니다.
예를 들어서, 서울지역 보증금 6억 원, 월세 350만 원이라면 환산보증금은 6억 원+(350만 원 times;100)=9억 5천만 원이므로 서울지역 환산보증금 9억 원을 초과합니다.
상가건물임대차보호법은 환산보증금 이내의 임차인을 보호하기 위한 법입니다. 아래에서는 환산보증금 이내와 환산보증금 초과의 경우에 연관된 사항을 비교해 보겠습니다.
상가건물 임대차보호법 약칭 상가임대차법
본조신설 2020. 9. 29. 제10조계약갱신 필요 등 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정의로운 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 다음 각 호의 어느 고유한 경우 그러하지 아니합니다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 제10조의4권리금 회수기회 보호 등 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대 거래 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다.
다만, 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우 그러하지 아니합니다.
환산보증금으로 보는 적용범위
환산보증금 초과 시에는 대항력, 계약갱신청구권, 권리금회수 기회보호, 월세 3기 연체와 같은 경우는 환산보증금 이내와 동일하게 적용됩니다.
소액임차인의 범위이상과 같이 소액임차인이 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘다면 건물가액(대지가액포함)의 2분의 1 범위 안에서 최우선변제가 가능합니다. 하지만 다가구주택과 같이 임차인이 여러 명이라면 건물가액 2분의 1 범위에서 배분되므로 위의 표에 기록된 최우선변제금을 모두 받을 거라는 기대는 어렵습니다.
자주 묻는 질문
차임 등 증액청구 한도는
차임증감청구권은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다는 내용입니다. 좀 더 자세한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.
묵시적 갱신 시 존속기간은 어떠한 방안으로
묵시적 갱신이란 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 공지 아니면 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대 거래 한 것으로 보는 것을 말합니다. 더 알고싶으시면 본문을 클릭해주세요.
상가임대차보호법 적용범위
상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물 임대차에 적용하며 임대 거래 목적물의 주된 부분을 영업용으로 이용하는 경우에도 적용됩니다. 좀 더 자세한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.