1가구 2주택 양도소득세 절세 방안

1가구 2주택 양도소득세 절세 방안

양도소득세는 경우에 따라서 과세 면제 되거나, 감면되는 경우들이 있는데요. 1가구 1주택일 경우 양도소득세 장기보유 특별공제에 관련해서 들어보셨을텐데 혹시 1가구 2주택 양도소득세 장기보유 특별공제도 아시나요? 1가구 1주택이 아닌 1가구 2주택이여도 비록 장기보유 특별공제율은 좀 줄어들지만 혜택을 받을 수 있습니다. 1가구 1주택인 경우 2년이상 보유를 하면 비과세가 되며 일시적 2주택자는 새로운 주택취득일로부터 3년 내에 과거 주택을 처분시에 해당, 상속주택과 일반주택이 있는 경우 일반주택을 먼저 양도한다면 비과세, 농어촌주택과 일반주택이 있는 경우 일반주택을 먼저 양도하면 과세 면제 등이있는데요. 1가구 2주택인 경우 어떠한 방식으로 되는지 국세청 양도소득세로 들어가 알아보겠습니다.

양도차익 양도가액 취득가액 필요경비

필요경비란? 필요경비는 부동산을 취득할 때에 나간 지출과 자산 가치를 높이기 위해 지출한 수선비를 말합니다. 취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 세무 전문가 비용 난방시설, 보일러 교체 비용, 발코니새시, 방범창 설치비, 방확장공사비, 홈오토 설치비 다만 싱크대 보일러 수리비용, 벽지 장판 교체비용, 옥상 방수 공사비, 화장실 마루 공사비는 인정되지 않습니다. 적격증빙서류와 금융거래증빙금융거래이체내역 있어야 필요경비를 인정받을 수 있습니다.

부동산 관련 지출은 증빙서류를 잘 챙겨야 하며 계좌이체나 신용카드 거래로 대금을 지불하시길 권합니다.

2년 이상과 절세 방안

2년 이상은 기본세율에 20를 더하여 양도소득세를 내야 합니다. 그렇기에 1가구 2주택이신 분들은 주택을 양도하여 소득을 거의 없지 못한다고 볼 수 있습니다. 여기서 8,800만원 이하와 1.5억 원 이하의 세율의 차이가 11나 납니다. 그러힉에 8,800만 원 근처의 양도소득액이 있을 것 같으면 8,800만원에 맞추어 양도를 해야 소득세를 확 줄일 수 있습니다. 기본세율은 다음과 같습니다.

기본세율은 양도소득에 따라 달라집니다.

양도소득액이 클수록 세율이 높은 것을 볼 수 있습니다. 만약 양도소득으로 5억 원을 얻었다면 기본세율 40에 20를 더해 총 60을 양도소득세로 내야 합니다. 3억 원이 양도소득세고 2억 원만 얻을 수 있다는 것 입니다. 그렇기에 1가구 2주택자들은 과표를 잘 보고 세율 경계선에 걸린다면 잘 생각하여 파셔야 됩니다.

양도소득세 납부 대상자 및 양도세 계산방법

양도소득세 납부 대상자는 1 가구 1 주택인 경우 주택보유를 2년 미만으로 보유한 경우 양도소득세를 납부하여야 합니다. 예를 들어 3억 원의 주택을 22년도 9월에 구매하여 23년 9월에 5억 원에 판 경우 양도차익이 2억 원이 발생합니다. 2억 원의 양도차익에서 연 1회 인당 기본공제액인 250만 원을 적용받은 금액인 1억 9천7백5십만 원이 과세표준이 되고 보유 기간 2년 미만 주택 양도 시 기본 세율인 60 적용 세액과 과세 기준 단일 세율 적용세액 중 높은 세액을 적용받으므로 양도소득세를 계산해 보시면 197,500,000과세표준금액 x 60 2년 미만 기본세율이 과세기준 세액보다.

높으므로 118,500,000원이 양도소득세가 됩니다. 만약 위의 과세 기준표를 기준으로 계산하면 197,500,000 x 3819,940,000 55,110,000원이 됩니다.

장기보유공제금액의 계산

이렇게 구한 과세대상 양도차익 금액에 장기보유공제율에 따른 장기보유공제금액을 적용하는데, 장기보유공제율은 보유기간 중 실거주를 하지 않았을 경우에 연관된 표1의 공제율과 실거주 한 경우 연관된 표2의 공제율이 있습니다. 표1 해마다 2 씩 적용가능하며, 최대 15년 이상 보유 시 공제율 30 적용 표2 해마다 보유에 따른 공제율 4 , 2년 이상 거주에 따른 공제율 4 적용가능하며, 최대 10년 거주 시 80 적용 예시 10년 이상 보유하고 그 보유기간 중 2년 거주한 경우 보유 공제율 40 거주 공제율 8 48 적용 이 때, 거주기간을 고려하는 것은 획득 시기와 관계 없이 적용시키는 것으로 과세 면제 조건에서 조정대상지역 지정 전에 매수하여 과세 면제 조건에 거주가 필요 없는 것과는 구분하여야 합니다.

양도세 신고

부동산 양도일은 매매계약서 작성일이 아니라 잔금청산일과 소유권이전 등기 등록일중 빠른 날을 의미합니다. 양도세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도자의 주민등록 주소지 관할 세무서에 해야 합니다. 이것을 예정신고라고 합니다. 신고는 세무사에게 맡길 수도 있고 관할 세무서나 홈택스에서 직접 신고할 수도 있습니다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20인 무신고 가산세와 납부불성실가산세가 추가로 부과됩니다.

자주 묻는 질문