아파트 건폐율 용적률 개념 확인

아파트 건폐율 용적률 개념 확인

서울 안에서도 반포와 대치동은, 고급 주거지로 즐겨찾는 곳입니다. 하지만 대치동은 토지거래허가제 규제를 받고, 반포동은 규제를 받지 않아 전세 가격 비율 등 여러 가지가 달라서 매매 및 전세시세 추이를 정리해보았습니다. 2020년 6월 17일, 문재인 정권의 6.17 부동산 대책의 일환으로 나온 규제가 토지거래허가제입니다. 제도 자체는, 찾아보니 1979년에 처음 나왔다고 하네요 원래는 대규모 택지개발 등에서 투기 수요를 억제하기 위해서 만든 규제인데, 2020년에 서울 시내 주요 지역들에 대한, 주택 투자에 대한 규제라는 점에서 이전과 차원이 다른 규제였습니다.

토지거래허가제의 효과는?

결론부터 말하자면, 토지거래허가제의 효과는 강력합니다.

1 집을 팔 때 전세 낀 채로 매도가 안됩니다. 신규 매수하는 사람이 이유없이 매수 후 2년간 실거주해야 함 2 매수인은 갭투자가 아닌, 이유없이 실거주 목적으로 매수해야 합니다. 3 처음 집을 거래할 때도, 계약서를 쓰기 전 먼저 해당 구청에 토지거래허가신청서를 먼저 제출해서 입주 계획, 자금 계획 등등 허가를 받아야 합니다. 즉, 보편적인 아파트 거래라면 집을 한번 보고 가계약금 송금하거나 바로 계약서 작성 중도금, 잔금 일정대로 진행한 뒤 등기 잔금날 전세를 맞추든지 하는 순서라면 토지거래허가제는 집을 보고 마음에 들었다.

대지지분을 통한 무상지분율 계산 방법

무상지분율이란 재건축 혹은 재개발 후 자기가 가진 집의 대지지분을 통해 추가 분담금 없이 받을 수 있는 평수를 의미합니다. 앞서 대형평수의 경우 입주권을 2개 받을 수 있다고 했습니다. 보통 대형평수는 2433평 수준의 입주권 1개는 충분히 받을 수 있는 무상지분율이 나옵니다. 무상지분율 계산은 아래와 같이 할 수 있습니다. beginalign무상지분율,frac무상지분면적개발이익평당분양가총,대지면적 times 100endalign

그리고 단순히 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형을 알 수 있습니다.

그러니까 무상지분율보다. 큰 평형을 배정받으려면 무상지분면적을 제외한 추가지분면적에 평당 분양가를 곱하여 추가 분담금을 산정합니다. 추가 분담금을 내면 큰 평형을 배정받을 수 있습니다.

3 용적률 건폐율과 재건축

만약 용적률 200프로 초반의 아파트를 200프로 후반이나 300프로 정도로 재건축, 리모델링 할 수 있으면 최대 현재 보다. 50 이상 층수가 높아질 수 있습니다. 만약 15층짜리 아파트라면 최대 7층 이상 상승한 2이층 아파트가 되는 것이고, 새로 지어진 아파트 X 시세 X 대지 지분율 공사비용 만큼 현재 아파트 소유자가 이익을 얻기 때문에 용적률과 건폐율이 필요한 것입니다.

아파트는 재건축을 하면 철거가 되며 땅토지만 남게 됩니다. 조합원이 가진 대지지분이 필요한 이유는 시공사가 제시하는 무상지분율을 결정하는 핵심요소이기 때문입니다. 대지지분이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눈 대지의 몫입니다. 각 세대가 갖고 있는 토지 소유분을 뜻합니다. 아파트 전체 단지 면적을 가구수로 나눈 면적으로 재건축, 재개발 사업지에서 중요 대지지분에 대한 정보는 각 세대별 등기부등본에 나오는 면적으로 확인할 수 있음 재건축 대지지분에 그러니까 아파트의 무상배정 평형, 추가부담금, 사업 수익성이 결정됩니다.

재건축 투자를 고려 중이라면 대지지분에 관한 개념을 잘 이해하고 있어야 합니다.

재개발 및 재건축 사업지 판단 방법

앞선 내용을 기준으로 재건축 및 재개발 사업지를 예측할 때는 아래와 같이 판단해야합니다. 대지지분이 높은용적률이 낮은 아파트 건폐율이 낮은 아파트 그리고 용적률과 건폐율을 얼마나 더 상향 시공하냐에 그러니까 일반분양을 할 수 있는 세대수가 많아지게 됩니다. 일반분양 세대수가 많아질수록 조합원의 추가 분담금 그리고 줄어들 수 있습니다. 그러나 건조 아파트를 매수 시 유의할 점이 있습니다. 건조 아파트를 재건축 및 재개발 시 보통 2434평 이상의 평수로 건설합니다.

그러나 아래 상황에서는 평수가 커질수록 조합원이 지불해야 하는 추가 분담금이 커지게 됩니다. 소형 평수(10~17평)로만 이루어져 있는 경우 재건축 및 재개발 후 세대수가 크게 늘어나지 않는 경우(세대수가 기존보다.

토지거래허가제 이전과 비교해보기

이걸 토지거래허가제 이전인 2019년 이전 자료와 비교해보시면 더욱 명확합니다. 2019년까지 반포도 전세가율이 비슷하게 높았는데, 이후에 임대 계약 3법 영향으로 전세가격 오르면서 매매가격은 그보다. 더 빨리 오른 영향이 아직 있습니다. 더 올바르게 말하자면 반포자이가 당시 시세대로 올라간거고 토지거래허가제 지역이 못 오른 것. 이는 잠실 엘리트 아파트들 시세를 찾아봐도 동일한 현상이 보입니다.

참, 숫자가 말해주는 건 다양하고 재밌습니다. 여전히, 실수요 기준으로 토지거래허가구역인 삼성동이나 대치동잠실도을 주로 적극 추천하는 이유중 하나입니다.

자주 묻는 질문