실거주 의무와 폐지 무산과 분양권 거래 급감의 파장 분석

실거주 의무와 폐지 무산과 분양권 거래 급감의 파장 분석

분양권 거래는 이전 등기된 주택의 매매할 때 거래 방법과는 결이 다릅니다. 이전 주택 매매는 잔금과 함께 등기부등본상 소유권이전을 하게 됩니다. 하지만 분양권 매매는 미등기 상태이기 때문에 명의변경을 하게 됩니다. 따라서 업무상 절차가 좀 더 복잡합니다. 그래서인지 분양권 거래를 어려워하는 분들이 항상 있습니다. 중개사의 경우에도 분양권 거래를 안 해본 경우 힘들어하기도 합니다. 오늘은 분양권 매매 절차에 에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

분양권 매매절차는 크게 4가지로 나눠볼 수 있습니다. 매매계약서를 쓰기 전에는 매도인에게는 신분증, 도장, 공급계약서, 옵션계약서를 갖고 오라고 해야 됩니다.

수요자들의 심리

정부가 전매제한을 풀어주며 분양권 거래 시장에 숨통을 트이게 한 것과 더불어 최근 분양가가 가파르게 오르는 분위기를 보고 실수요자들은 앞으로 지금 보다. 낮은 금액의 분양가는 나오기 힘들 것이라는 예상으로 12년 전 분양된 분양권을 매수하려는 심리다.

그리고 전세가가 많이 하락한 분위기 속에서 갭투자가 쉽지 않자 당장 전세 사안을 해결하지 않아도 되니 분양권 투자가 대안으로 떠오른 것입니다.

준공까지 2년 정도 남은 분양권을 매수하고 완공 직전에 팔려는 의도로 매수하는 것입니다. 수도권 단지들의 완판 행렬은 이런 투자 수요까지 몰린 결과일 것입니다.

실거래신고

국토부 산하에 부동산거래관리시스템이라는 사이트가 있습니다. 이곳에서 실거래신고를 하면 됩니다. 공인중개사를 통해 거래를 했다면 공인중개사가 실거래신고를 하게 됩니다. 실거래신고 이후 발급되는 실거래신고필증은 4부 정도 출력해 놓는 것이 좋습니다. 1부는 중도금대출승계할 때 은행에 제출, 1부는 명의변경할 때 분양사무공간에 제출합니다. 또 1부는 양도소득세 신고할 때 매도인이 사용하고, 마지막 1부는 취득세 신고할 때 매수인이 사용하게 됩니다.

중도금대출승계와 명의변경날에 공인중개사가 준대조적으로 가면 됩니다.

정부의 정책 방향과 법안 처리 과정

이번 정부는 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 십중팔구 지역을 규제지역에서 해제하면서 분양권 전매 규정을 완화했으며, 분양가 상한제 전용 주택의 실거주 의무도 폐지하겠다고 밝혔다. 그러나 이같이 정책 시도가 국회에서의 법안 통과를 기다리는 동안, 분양권 거래는 다시 줄어들었다. 정부 공개 후 8개월이 지나도록 국회 첫 관문인 법안소위조차 넘지 못하면서 발생한 결과로 보입니다.

분양권 거래의 변동 추이

2021년 5월부터는 분양가 상한제가 적용되고 최초 분양받은 사람이 최소한 2년간 실거주해야 하는 의무와 함께 분양권 거래 자체가 금지되었습니다. 이에 따라 분양권과 입주권 전매 건수는 12월에는 한 달에 1020건 사이를 오가다가 전매 제한이 풀린 4월부터 50건을 넘었다. 그러나 실거주 의무 폐지가 불투명해지면서 분양권 거래는 다시 줄어들어 8월에는 18건으로 떨어졌다.

분양권 전매제한 완화

올해 4월 7일부터 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 분양권 전매제한 기간이 완화되어 아래와 같습니다. 공공택지나 규제지역과 분양가 상한제 적용지역은 3년, 과밀억제지역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화되었습니다. 규제지역과 공공택지 지역은 1년, 광역시 도시지역 6개월 그 외 지역은 폐지 단, 공공택지 및 민간택지 등의 분양가 상한제 적용 단지는 2년 5년의 실거주 의무가 남아 있습니다.

제발 분양권 좀 사주세요거래 급감에 2억 마피 단지까지 나와

입고집 닥친 서울 아파트서 마피 속출

입주장에 돌입한 서울 일부 아파트 단지들에서 마이너스 프리미엄마피 분양권과 입주권 매물이 증가하고 있습니다. 부동산 업계에 의하면 내년 1월 입주 예정인 서울 송파구 오금동 송파 더플래티넘 전용 65는 최근 12억5140만원에 매물이 올라왔다. 작년 1월 일반분양 당시 해당 평형 최고 분양가가 14억7260만원인 것을 감안하면 2억원 이상 호가가 하락한 셈입니다.

이 단지는 분양 당시 고분양가 논란에도 29가구 모집에 7만5382명이 몰리며 2599대 1의 청약 경쟁률을 기록한 바 있습니다. 그러나 송파구의 집값 하락세가 가팔라지고 전세 세입자를 구하기도 어려워지자 수분양자들이 손해를 감수하더라도 분양권 손절에 나서고 있는 것으로 풀이됩니다. 현실 송파구의 아파트 매매가격지수는 지난 1년 동안 약 7.16KB부동산 자료 하락했습니다.

자주 묻는 질문