건폐율과 용적률, 한방에 정리하자

건폐율과 용적률, 한방에 정리하자

여러분 중에 부동산에 관심 있어서 뉴스를 보다. 보시면 용적률과 건폐율이라는 용어가 나와 헷갈리는 경우가 많을 것이라고 생각합니다. 그래서 오늘은 저와 같은 부린이를 위해 아파트 건폐율 용적률 개념에 관련해서 알아보는 시간을 가져보겠습니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축 바닥면적의 비율 건폐율은 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 알아보는 척도로 생각하시면 될 것 같습니다. 예를 들어 100평 땅에 건폐율이 50이면 50평까지 건축물을 지을 수 있는 것이지요. 건폐율이 높은 지역은 그만큼 건물이 빽빽하게 들어선다는 것을 의미합니다.

일반적으로 상업지역은 건폐율이 높은 편이며 ex 강남, 도심, 주거지역은 비교적 건폐율이 낮은 편입니다. 건폐율을 달리 정하는 이유는 그 땅의 목적에 따라 쾌적한 도시자연환경을 유지하기 위함입니다.

부동산 매수 시 용적률과 건폐율이 중요한 이유

1. 토지의 가치 집의 원칙은 집이 지어질 토지의 가치와 건물 자체의 가치가 합쳐진다. 그런데요 토지는 등락을 반복하며 우상향하는 자산이지만, 건물은 지속해서 감가상각되는 소비재다. 즉, 집을 볼 때 토지를 중요하게 봐야 한다는 것입니다. 그래서 비슷한 지역에 비슷한 가격이라면 용적률이 낮을수록 좋습니다. 2. 재건축 용적률과 건폐율은 재건축을 할 때도 중요해진다. 재건축은 건물을 허물고 다시 짓는 것입니다.

그리고 기존에 그 건물에 살던 사람들이 다시 세대원으로 들어갑니다. 이를 조합원이라고 합니다. 그리고도 조합원 세대 외에 더 많은 세대를 지어서 일반분양을 통해 비조합원을 새로 유치합니다. 일반분양을 통한 비조합원을 통해 공사비 상당 부분을 충당하며, 기존의 조합원들에게도 어느정도 이익이 가게끔 하는 것입니다.

계산하는 방법은 건축면적 divide 대지면적 X 100을 하면 됩니다. 단 소수점은 제외된 계산합니다. 용적률은 건축물이나 건축물이 총 토지 면적에 대하여 차지하는 부피, 용적의 비율을 말합니다. 즉 건축물이 차지하는 부피를 전체 토지 부피로 나눈 값입니다. 건축물의 총 부피와 전체 토지 부피를 비교하여 용적률을 계산할 수 있어요. 일반적으로 백분율로 표현됩니다. 예를 들면 용적률이 200라고 할 경우 건물이 전체 토지 부피의 200를 차지하고 있다는 뜻입니다.

용적률은 건축물의 높이, 넓이, 깊이 등을 고려하여 계산됩니다. 이는 도시 계획, 건축 설계, 부지 개발 등에서 중요한 요소로 고려되며, 도시 계획이나 지역의 규정에는 용적률의 최대 제한치나 최소한 요구치가 정해져있었으나 이는 건물의 용도에 따라 다르게 적용될 수 있어요.

용적률과 건폐율 어떨수록 좋은가?

용적률와 건폐율은 낮을수록 가치가 높다. 용적률은 높을수록 자기가 실제 가지는 땅의 크기가 줄어든다고 생각하면 됩니다. 건물이 높을수록 가장 맨 바닥인 땅을 나눌 세대원이 그만큼 많습니다.는 뜻이기 때문입니다. 건폐율이 높을수록 땅에 놀이터, 공원, 산택로 같은 조경 없이 건물만 달랑 있다거나, 여러개의 동이 있으면 건물끼리 다닥다닥 붙어있다는 것입니다. 일반적으로 주거지역의 건폐율은 50 이하로 보면되는데 하지만 50도 이야말로 보시면 빽빽하다고 느껴집니다.

그래서 용적률과 건폐율이 높을수록 닭장 느낌이 난다.

주거지역 VS 상업지역

이곳에서 주거지역과 상업지역의 건폐율과 용적률이 차이가 납니다. 보통 주거지역의 아파트인 일반 2종, 3종 주거지역은 낮은 건폐율60 이하과 낮은 용적률300 이하을 적용하기 때문에 아파트 단지에 공원이 생길 수 있습니다. 주거지역도 주택과 아파트로 나뉘는데 주택에서 아파트로 갈수록 건폐율과 용적률이 높아집니다. 그리고 상업지역으로 넘어가면 사람이 사는 곳이 아닌 상업과 서비스, 생산성 등에 집중하기 때문에 거주환경으로 고려할 필요가 없어, 고밀도 상업 지구로 계획되는 경우가 많습니다.

높은 건폐율80 이상과 높은 용적률1,000 이상을 적용하므로 단순 셈법으로 땅을 모두 채워서 최소한 13층을 지을 수도 있습니다.

용적률 Floor Area Ratio

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율 연면적 대지면적 x 100로 역시 건폐율과 비슷하게 도시건축 밀도를 나타내는 지표로 활용됩니다. 용적률은 건물을 얼마나 더 높이 지을수 있냐는 의미입니다. 건폐율처럼 대지내에 둘 이상의 건축물이 있으면 이 역시 연면적의 합으로 계산합니다. 연면적은, 고유한 건축물 각 층의 바닥면적의 합계입니다. 위 사진에서는 BC가 전체 연넓이가 됩니다. 바닥면적의 총 합계인 연면적에서 용적률을 구하기 위해 제외 할 수 있는 넓이가 있는데, 1 지하층의 바닥면적 2 지상층 중 주차장 사용 목적 3 초고층 빌딩마천루의 피난안전구역의 면적 4건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적은 제외할 수 있어요.

또한 장애인 겸용 엘리베이터에 한해서도 면적에서 제외 할 수 있어요. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 의해 우리나라는 용도지역에 따라 801,500 까지 건축가능합니다.

자주 묻는 질문